樓宇天台專屬使用權不得侵犯

(澳門日報) 2019年04月16日 05:44

    除非需採取緊急措施或維護

    樓宇天台專屬使用權不得侵犯

    【澳門日報消息】有唐樓業主向法院提起一宗非特定之保全程序,要求承認大樓所有業主都有進入天台的共同需要。中級法院經審議後,確認了初級法院的判決,認為除非需採取緊急措施或維護,若大廈天台具有專屬使用權,大廈其餘住戶不得侵犯,裁定駁回上訴。

    侵犯分層物業登記

    案中的大樓位於大堂圍的三層高唐樓,其中三樓的業主於一一年在分層登記中把天台附註為三樓專用,於一七年獲中級法院確認。唐樓的另外三名業主向初級法院提出訴訟,指在《分層物業規章》中規定業主可以將空調外機安裝在大樓的天台上,這也是整棟大樓唯一可以安裝空調外機之處,況且天台歸所有小業主共同所有,認為全部人都有權使用。

    初級法院指出,根據《民法典》規定,分層物業的天台被強制性劃歸為共同部分,即使它被分撥予某個單位專用亦然。涉案之分層物業的設定憑證(即相關登記)確保三樓的業主在法定限制範圍內,對天台享有排他的專屬使用權,亦應在有必要對其採取緊急措施或進行維護的情況下,允許其他單位的業主進入天台。

    然而,這個必要性,必須針對具體情況作出分析,不能像該三名業主所主張的那樣,以一種具有普遍性和一般性的方式,承認該大樓所有分層單位的業主都有隨時進入天台的共同需要,否則便是侵犯了分層物業的設定憑證(即相關登記)所賦予三樓業主對天台的專屬使用權,何況安裝空調外機也不屬於任何的緊急措施或對大樓的共同部分進行的維護。

    裝空調外機先協商

    該三名業主若想佔用天台的一定空間安裝空調外機,應與三樓業主協商解決。至於該三名業主提到的業主大會所通過的《分層物業規章》中的規定,也因侵犯了三樓業主對天台的專屬使用權而不產生效力,因為有關共同部分之使用的決議只能由共同使用人作出,而不能由業主大會作出。基於以上幾點,法官認定不存在擬保全之權利確實存在的迹象證據,這也是批准保全措施所必須滿足的其中一項要件,繼而駁回申請。

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